Vào thời điểm đầu và giữa năm 2009, khi hàng loạt dự án như Mỹ Phước 1, 2, 3, 4, Ecolakes, Hưng Phước, Hoàng Gia… bung hàng chào bán căn hộ thì cùng thời điểm ấy thị trường nhà đất Bình Dương cũng được gắn với hàng loạt cụm từ như ở Đồng Nai nêu trên. Hiệu ứng của chiến dịch tiếp thị rầm rộ đó là hàng ngàn khách hàng chen lấn xô đẩy nhau để được quyền mua nền đất tại các phiên chào bán sản phẩm. Ở viễn cảnh ấy, nhiều chuyên gia địa ốc đã ví von “Sài Gòn sẽ bớt kẹt xe vì dân đổ lên Bình Dương mua đất hết rồi”.

Sau Bình Dương, đến Đồng Nai

Cuối năm rồi, những từ nóng, sốt đã nhanh chóng nhường chỗ cho những cụm từ: ảm đạm, ế hàng, chết cháy vì đầu cơ… Thị trường nhà đất Bình Dương trở lại hình ảnh thật của nó khi hàng loạt đô thị như Mỹ Phước 1, 2, 3 mọc lên, có chủ nhưng vắng lặng, không người ở.

Ông Trần Văn Dũng, giám đốc sở Xây dựng Bình Dương lý giải, do khả năng tài chính của cư dân địa phương không cao, khách mua là người đến từ TP.HCM chủ yếu với mục đích kinh doanh nên các khu dân cư hay đô thị trên địa bàn đều thưa vắng bóng người.

Lúc thị trường nhà đất ở Bình Dương trầm lắng cũng là lúc giới đầu tư để mắt tới Đồng Nai. Huyện Long Thành và Nhơn Trạch là hai địa điểm được đồn thổi sẽ sốt đất trong thời gian tới. Tại đây, nhiều dự án lớn đang được giao bán như: dự án khu dân cư Nhật Tường, khu dân cư Phú Tín (huyện Long Thành) của sàn Tín Nghĩa; dự án khu dân cư Tam An (huyện Long Thành) của công ty cổ phần Sonadezi Long Thành; dự án Long Thành Plaza và khu dân cư Long Hưng (huyện Long Thành) của sàn Donaland.

Cơ sở để một số chủ đầu tư dự đoán giá đất tại đây sẽ hút hàng đại loại cũng giống như Bình Dương trước đó. Cụ thể là vì “ưu thế về vị trí, tiếp giáp với TP.HCM, kết nối giao thông thuận tiện với các tuyến đường trọng điểm như quốc lộ 51, đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây, trung tâm hành chính tỉnh”.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tín Nghĩa tự tin, các dự án có giá trung bình dưới 500 triệu đồng/sản phẩm khi đưa lên sàn thời gian qua đều tiêu thụ hết 100%.

Thách thức từ hạ tầng

Trong khi ấy, khảo sát thực tế của Sài Gòn Tiếp Thị tại các sàn giao dịch bất động sản Đồng Nai cho thấy, trong thời gian qua hầu hết các khách hàng từ Bình Dương, TP.HCM lên sàn có chung một mục đích là nghe ngóng thông tin về các khu đất ngoại thành, nhất là phân khúc nền dưới 500 triệu đồng. Ông Lê Ngư, giám đốc công ty địa ốc Tân Thanh tại tỉnh Bình Dương thất vọng, đi xem đất mới biết sốt giá chủ yếu nhờ tin đồn, bởi thực tế nhiều khu dân cư rao bán nhưng chưa xây dựng hạ tầng. Còn thông tin về trung tâm hành chính của Đồng Nai thì chưa rõ tính pháp lý cũng như tính khả thi của dự án. Vậy mà một nền đất tại Tam Phước khoảng 100m² bán sang tay đã gần 500 triệu.

Theo nguồn tin từ một sàn giao dịch, hiện nay việc giao dịch các loại nền giá rẻ thì nguồn cung tương đối dồi dào nhưng giao dịch có vẻ chững lại, bởi những nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản cho rằng giá giao dịch đang ở mức cao nhưng người dân và chủ đầu tư cứ đồn chỗ nọ, chỗ kia sắp có dự án, mở đường, lên thành phố mà thông tin chính thức thì không ai xác nhận. Mặt khác, trong điều kiện giao dịch nhà đất hiện nay chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Trong khi đó, các ngân hàng đang đóng cửa kênh tín dụng cho bất động sản nên nhà đầu tư chưa có nguồn tài chính để đầu tư.

Ông Nguyễn Hoàng Thắng, ngụ tại quận 9, TP.HCM, đầu tư ba tỉ mua đất dự án tại huyện Nhơn Trạch. Ông cho biết, khi thông tin về đất Nhơn Trạch xuất hiện khá nhiều, ông hy vọng sẽ có sóng để lướt nhưng đến giờ ông vẫn chưa bán lại được. Theo ông Thắng, khá nhiều người mua đất ở Nhơn Trạch có cùng suy nghĩ như ông, ít thấy người mua đất để ở. Ông giải thích, do hạ tầng chưa hoàn chỉnh nên việc ở Nhơn Trạch, đi làm ở thành phố vẫn chưa khả thi.

Tương tự, giám đốc một công ty địa ốc có dự án đang chào bán thừa nhận, thách thức sẽ vẫn rất lớn, đó là hạ tầng kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh lân cận. Chỉ đến khi việc đi lại giữa TP.HCM và các vệ tinh này được hoàn thiện hơn, có thể có chuyện người dân thành phố chọn không gian sống khác ở các tỉnh hoặc ngược lại. Báo cáo của UBND huyện Long Thành, trên địa bàn huyện có tổng cộng 51 dự án, trong đó có tới 15 dự án đang triển khai, 14 dự án chưa có quyết định phê duyệt. Một cán bộ huyện cho biết, lượng khách đến công chứng mua bán đất chủ yếu là từ TP.HCM và Bình Dương. Dân đầu cơ ở thành phố cứ nghe tin ở đó có dự án là ồ ạt mua đất, mà không quan tâm đến dự án đó có thực hiện hay không hoặc bao giờ thực hiện.

Bình Dương hay Đồng Nai khá thành công trong thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp. Nhưng giữa phát triển kinh tế và phát triển đô thị lại là một bài toán khác.