• International Edition
  • Giá trực tuyến: Bật
  • RSS
  • Hỗ trợ
VN-INDEX 1.478,44 -6,40/-0,43%
Biểu đồ thời gian thực
Cập nhật lúc 3:05:08 CH

Stockbiz MetaKit là phần mềm cập nhật dữ liệu phân tích kỹ thuật cho MetaStock và AmiBroker (Bao gồm dữ liệu EOD quá khứ, dữ liệu EOD trong phiên và dữ liệu Intraday trên 3 sàn giao dịch HOSE, HNX, UPCOM)

Stockbiz Trading Terminal là bộ sản phẩm tích hợp đầy đủ các tính năng thiết yếu cho nhà đầu tư từ các công cụ theo dõi giá cổ phiếu realtime tới các phương tiện xây dựng, kiểm thử chiến lược đầu tư, và các tính năng giao dịch.

Kiến thức căn bản

Tổng hợp các kiến thức căn bản về thị trường tài chính, chứng khoán giúp cho bạn có thể tiếp cận đầu tư thuận lợi hơn.

Phương pháp & Chiến lược

Giới thiệu các phương pháp luận sử dụng để phân tính, và các kỹ năng cần thiết phục vụ cho việc đầu tư.

VN-INDEX    1.478,44   -6,40/-0,43%  |   HNX-INDEX   458,05   -2,53/-0,55%  |   UPCOM-INDEX   114,10   +0,03/+0,03%  |   VN30   1.537,59   -15,45/-0,99%  |   HNX30   764,35   -2,89/-0,38%
30 Tháng Mười Một 2021 6:17:20 CH - Mở cửa
Thách thức nợ 5.000 tỷ USD của thị trường BĐS Trung Quốc (PII)
Nguồn tin: Người đồng hành | 17/10/2021 2:06:44 CH
Nomura ước tính các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc đang sở hữu khoản nợ lên tới 5.200 tỷ USD.
Tháng 8/2020, Trung Quốc triển khai chiến dịch “3 lằn ranh đỏ”, giới hạn khối lượng nợ mà các công ty bất động sản được phép đi vay.
 
Thị trường bất động sản và lĩnh vực xây dựng chiếm phần lớn trong cơ cấu nền kinh tế Trung Quốc. Một nghiên cứu được thực hiện bởi Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang trong năm 2020 ước tính lĩnh vực bất động sản và xây dựng chiếm tới 29% hoạt động của nền kinh tế số hai thế giới, cao hơn so với nhiều quốc gia khác. Đà tăng trưởng chậm lại của thị trường bất động sản có thể sẽ có tác động tiêu cực lên các lĩnh vực khác, bên cạnh đó là chi tiêu của người dân và thị trường việc làm. 
 
Các thống kê của chính phủ cho thấy có tới hơn 600 triệu m2 nhà ở đang được xây dựng tính đến cuối năm 2020. Con số này tương đương với diện tích sàn của 21.000 tòa tháp Burj Khalifa tại Dubai, tòa nhà cao nhất thế giới. 

 
Tổng diện tích sàn đang được xây dựng tại Trung Quốc qua các năm.
 
Khi quy định thắt chặt việc đi vay của các doanh nghiệp bất động sản được ban hành hồi năm ngoái, các hoạt động xây dựng nhà ở giảm tới 13,6% so với thời điểm trước đại dịch, theo một ước tính của Oxford Economics. 
 
Nguồn thu chính quyền các địa phương thu được từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản giảm 17,5% trong tháng 8 so với cùng kỳ năm 2020. Chính quyền các địa phương, vốn cũng đang phải gánh một khoản nợ lớn, phụ thuộc rất nhiều vào nguồn tiền thu từ thị trường bất động sản. 
 
Thị trường bất động sản sa sút có thể sẽ gây cho ngân hàng nhiều nợ xấu. Các khoản cho vay bất động sản chiếm tới 27% trong tổng số 28.800 tỷ USD dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng Trung Quốc tính đến cuối tháng 6, theo Moody’s Analytics. 
 
Khi áp lực đối với thị trường nhà ở tăng lên, một vài cơ quan nghiên cứu và ngân hàng cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics hôm 6/10 hạ dự báo tăng trưởng quý III so với cùng kỳ năm 2020 từ 5% xuống còn 3,6%. Cơ quan này cũng giảm triển vọng tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong năm 2022 từ 5,8% xuống còn 5,4%.
 
Trong những năm 1990, phần lớn người dân tại khu vực đô thị sinh sống trong những căn hộ bình dân được xây dựng bởi các doanh nghiệp quốc doanh. Khi quá trình cải cách thị trường bắt đầu thay đổi nền kinh tế của Trung Quốc và ngày càng có nhiều người di chuyển tới các thành phố để làm việc, nhu cầu đối với những căn hộ chất lượng cao vì thế cũng tăng theo. Đó là khi các doanh nghiệp bất động sản tư nhân vào cuộc. 
 
Sau nhiều năm, những công ty bất động sản tư nhân xây dựng nên vô số các công trình cao tầng hiện đại. Trong năm 2019, doanh số các căn hộ mới chiếm tới 2/3 doanh số của toàn thị trường bất động sản Trung Quốc, trong khi tại Mỹ, con số này chỉ chưa tới 12%, theo dữ liệu thu thập bởi KE Holdings. 

 
Khu Luwan 68 do Fantasia Holdings Group phát triển tại Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg.
 
Trong quá trình đó, các công ty bất động sản không ngừng lớn mạnh. D.R. Horton, nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước Mỹ, ghi nhận tổng giá trị tài sản rơi vào khoảng 21,8 tỷ USD tính đến cuối tháng 6. Evergrande sở hữu khối tài sản lên tới 369 tỷ USD. Tài sản của công ty này đến từ nguồn đất dự trữ và hơn 345.000 bất động sản chưa bán cho khách hàng. 
 
Các nhà bất động sản góp phần lấp đầy nhu cầu của thị trường. Thế nhưng, trong vài năm trở lại đây, các nhà hoạch định chính sách và chuyên gia kinh tế bắt đầu nhận ra rằng thị trường đang được dẫn dắt bởi hành vi đầu cơ. 
 
Công dân Trung Quốc bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài và các khoản tiền gửi ngân hàng thường có mức lãi suất rất thấp. Nhiều người lại cảm thấy không yên tâm đối với thị trường chứng khoán đầy bất ổn. Do đó, họ đổ tiền vào thị trường bất động sản. Nhiều người sở hữu 3-4 căn hộ mà không hề có ý định dọn về ở hoặc cho thuê.
 
Khi các nhà phát triển bất động sản mua thêm đất để xây dựng các dự án, nguồn thu từ đất đã góp phần đẩy cao các thống kê tăng trưởng của quốc gia. Nhiều doanh nhân, chủ những công ty phát triển bất động sản, lọt vào danh sách tỷ phú của Trung Quốc. 10 trong tổng số 16 câu lạc bộ bóng đá đang tham gia giải vô địch quốc gia Trung Quốc thuộc quyền sở hữu của các công ty bất động sản. 
 
Các ông lớn trong ngành không chỉ mượn tiền từ ngân hàng mà còn từ các công ty uỷ thác và các cá nhân, nhưng người bỏ tiền tiết kiệm ra đầu tư thông qua các sản phẩm quản lý tài sản. Đối với thị trường nước ngoài, họ huy động vốn thông qua các thị trường trái phiếu rủi ro cao, với mức lãi suất hấp dẫn. 
 
Kaisa Group Holdings mất khả năng thanh toán các khoản nợ vào năm 2015, nhưng vẫn có thể vay thêm vốn sau đó và tiếp tục phát triển. Hai năm sau, công ty này bỏ ra 2,1 tỷ USD để mua 25 lô đất, và trong năm 2020, công ty này đã chi khoảng 7,3 tỷ USD cũng cho mục đích mua thêm nhiều bất động sản. Mùa hè vừa qua, Kaisa phát hành khoảng 200 triệu USD trái phiếu ngắn hạn với lãi suất 8.65%. 
 
Nomura ước tính các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc đang sở hữu khoản nợ lên tới 5.200 tỷ USD. 46% trong số đó là nợ ngân hàng. Nợ trái phiếu chiếm khoảng 10%, trong đó, các trái phiếu ngoại tệ có giá trị lên tới 217 triệu USD, phần nhiều là các trái phiếu rủi ro cao. 
 
Trong năm 2020, các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc đã ý thức về tình trạng này. Tháng 8 năm đó, chính phủ Trung Quốc đã giới thiệu chiến dịch “3 lằn ranh đỏ”, qua đó giới hạn khối lượng nợ mà các công ty bất động sản được phép đi vay. Một vài doanh nghiệp sắp tới hạn thanh toán nợ đã không thể thực hiện nghĩa vụ của mình khi họ không thể đi vay tiếp. Họ đã buộc phải giảm giá bán các căn hộ của mình để gia tăng nguồn thu. 
 
Các cơ quan chức năng cũng nỗ lực kiểm soát nhu cầu bất động sản tại một số địa phương thông qua việc hạn chế các khoản vay thế chấp. Họ cũng cho áp dụng giá trần tại nhiều thành phố để hạn chế tình trạng đầu cơ, theo giới truyền thông Trung Quốc. 

 
Công trường một khu chung cư tại Thượng Hải tháng 11/2016. Ảnh: AFP.
 
Khi các nguồn cung cấp vốn truyền thống như vay ngân hàng trở nên khó tiếp cận hơn, các nhà phát triển bất động sản lại chuyển trọng tâm sang nguồn thu trả trước đối với các căn hộ chưa hoàn thiện. Con số này chiếm tới 26% tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản, theo ước tính của Nomura. 
 
Số tiền trả trước thường được ghi trong hợp đồng và thường được áp dụng bởi các công ty lớn như Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings và China Resources Land. Chỉ tính riêng 5 công ty trên cộng lại, các khoản nợ thông qua điều khoản khách hàng thanh toán trước đã tăng tới 42% trong 3 năm trở lại đây, tương đương với 341 tỷ USD tính đến cuối tháng 6, theo dữ liệu của FactSet. 
 
Các công ty phát triển bất động sản cũng tìm đến nhiều nguồn cung cấp vốn khác, cũng giống như các khoản khách hàng trả trước, vốn không hoàn toàn được coi là nợ, ví dụ như vay tiền từ các đối tác kinh doanh thông qua việc kéo dài quá trình thanh toán cho các nhà thầu và nhà cung cấp. 
 
Các chuyên gia phân tích đến từ Goldman Sachs ước tính Evergrande đang phải gánh khoản nợ “không chính thức” lên tới 156 tỷ USD. 
 
Một vấn đề khác đối với các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản Trung Quốc nói chung đó chính là sự đảo chiều của các xu hướng vốn góp phần tạo nên sự bùng nổ của thị trường trong quá khứ. 
 
Dân số Trung Quốc đang già đi. Lực lượng lao động của quốc gia này đã bắt đầu xu hướng giảm từ năm 2012, và các dự báo chính thống trong năm ngoái ước tính dân số Trung Quốc sẽ đạt đỉnh vào năm 2027 trước khi giảm xuống. 
 
Tỷ lệ sở hữu nhà ở đối với các gia đình tại khu vực thành thị hiện đang ở ngưỡng trên 90%, thuộc hàng cao nhất thế giới, theo hai chuyên gia Rogoff và Yang. Họ nhấn mạnh các nghiên cứu trước đó đã chỉ ra rằng tính đến cuối năm 2018, 87% các giao dịch mua nhà được thực hiện bởi các khách hàng vốn đã có ít nhất 1 căn hộ. 
 
Julian Evans-Pritchard, một nhà kinh tế học đến từ Capital Economics, cho biết công ty của ông đã tiến hành nghiên cứu khả năng thanh toán nợ của các công ty bất động sản thông qua tình trạng nắm giữ tiền mặt của họ, và cho rằng phần lớn các doanh nghiệp đang đứng trên bờ vực vỡ nợ.
 
Dựa trên những thay đổi nhân khẩu học cũng như sự thoái trào của phong trào di dân nội địa, ông cho biết "chúng ta đang ở một điểm ngoặt quan trọng, qua đó nhu cầu nhà ở thực tế sẽ bắt đầu giảm xuống trong vòng 10 năm tới. Do đó, các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ phải tranh đấu cho một miếng bánh đang ngày một thu nhỏ lại”. 
 
Deng Lin, một luật sư 33 tuổi tại Thượng Hải, đã lên kế hoạch bán hai bất động sản hiện hữu để mua một căn hộ lớn hơn sau khi cô chào đón hai bé sinh đôi vài tháng về trước. Thế nhưng, kế hoạch kiểm soát chặt chẽ của chính phủ đã khiến kế hoạch của cô đổ bể. 
 
Các quy định thế chấp thắt chặt hơn đồng nghĩa với việc cô phải trả trước tới 80% giá trị căn hộ. Thế nhưng, quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của cô lại đang diễn ra rất chậm. 
 
"Đơn giản là có quá nhiều sự bất ổn trên thị trường”, cô chia sẻ.